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_ 법제

2012. 08_

법  제  논  단

법    제    논    단

중국의 부동산투자 관련 주요 상담사례

본고는 2011년 주중국대한민국대사관에서 전자책자로 발행한 ‘교민들과 중국진출 기업을 위한 사례로 풀어보는 중국법(노정환·김덕현 공동집필)’ 중에서 부동산 관련 Section E, I의 집필내용 중 시사성 높은 사례를 중심으로 발췌하여 최근 법률환경에 맞게 정리한 것입니다.

위 책자는 주중국대한민국대사관 홈페이지, 삼성앱스토어, 안드로이드마켓에서 컴퓨터, 태블릿PC, 스마트폰을 이용하여 무료로 다운받아 열람할 수 있습니다.

노정환(법무협력관)

주중국대한민국대사관 법무협력관, 부장검사, 법학박사

중국은 청나라 말기까지 봉건적 법령체계로 인하여 별도의 사법전이 존재하지 않았을 뿐 아니라, 1949년 건국 후에도 오랫동안 제대로 된 민법전이 존재하지 않았다. 그 후 문화대혁명을 거쳐 개혁개방 정책을 표방한 이래 1983년에 이르러 비로소 민법통칙(民法通則)이 제정되었으며, 1999년 계약법의 제정을 거쳐 2007년에는 오랜 진통 끝에 물권법(物權法)이 제정됨으로써 민법통칙과 물권법, 계약법 등 단행법률 형태로서의 민법을 사실상 완성하였다. 그러나 중국의 민법은 사회주의 이념을 기초로 삼고 있기에 그 내용에서도 많은 상이점이 있으며, 특히 부동산제도를 규정하고 있는 물권법은 개인의 토지소유권을 인정하지 않는 등 우리와는 많은 차이점이 있어 중국에 진출한 기업과 교민들에게 적지 않은 법적분쟁을 야기하고 있다. 토지와 건물, 즉 부동산은 동서고금을 막론하고 기업의 경영과 개인의 생활에 있어 가장 중요한 자산에 해당하지만 중국의 부동산제도는 그 내용이 한국과는 판이하게 달라 중국에 진출한 교민과 기업에게는 매우 어렵고 복잡한 문제이다.

근대 이전의 중국민법은 ‘諸法合一, 民刑不分’이라는 봉건적 법령체계로 인하여 민·형사 분쟁이 분리되지 않은 채 지방행정관의 재량에 의하여 동일한 절차로 해결되었으며, 사법전이 별도로 편찬되지도 않았다. 청나라 말기 1911년에 대륙법계 민법체계를 모방한 중국 최초의 민법전인 ‘大淸民律草案’이 완성되었으나 신해혁명으로 청나라가 멸망함에 따라 시행하지는 못하였다.

1949년에 건립된 중화인민공화국은 공산당 정부가 사회주의 계획경제를 시행함으로써 기존의 사적 법률관계가 모두 공적 법률관계로 대체되어 사인들 상호간의 경제활동에 기인하는 권리·의무관계를 규정하는 민법은 그 존재의의가 없어지고 말았다.

중국의 물권법은 1993년 최초로 거론되었으나 사회주의 정치체제와 소유권의 이념적 갈등으로 장기간 지연되었다가 2004년 헌법에서 개인의 사유재산권 및 상속권 보호를 명문으로 규정하여 그 논의가 일단락 짓고 2007년에서야 비로소 제정되었다.

개혁개방 이래 중국이 고도압축 경제성장을 추구하면서 도시화가 급진전됨에 따라 부동산거래가 폭발적으로 증가하고 있지만, 중국은 토지에 대한 사적소유권을 인정하지 않고 있는 등 사회주의 부동산제도를 그대로 존치하고 있다. 중국 헌법 제10조 및 그 하위법령인 물권법과 토지관리법에서 토지의 국유화를 명백히 규정하고 있으며 그 소유주체는 국가와 농촌집체 2종류로 한정하고 있다. 이는 건물에 대한 사적소유권을 인정하는 것과 명백히 대조된다.

중국헌법 제10조는 “도시의 토지는 국가소유에 속한다. 농촌과 교외의 토지는 법률에 국가소유라고 규정한 것 외에는 집체소유에 속한다”고 규정하고 있다.

물권법 제3조, 제45조 내지 63조에서 규정하고 있다. 특히 물권법 제47조에서 도시토지는 국가의 소유임을, 제58조에서 농촌토지는 집체소유임을 명백히 하고 있다.

토지관리법 제2조는 “중국은 토지에 대하여 사회주의 공유제 즉, 전민소유제(全民所有制)와 노동군중에 의한 집체소유제를 실현한다. 전민소유란 국가소유 토지의 소유권을 국무원이 국가를 대표하여 행사하는 것을 말한다.”라고 규정하고 있고, 제8조에서 “도시의 시내 토지는 국가소유에 속하고, 농촌 및 도시의 근교 토지는 법률에서 국가소유로 규정한 경우를 제외하고는 농민집체소유에 속한다”고 규정하고 있다.

중국은 토지사용 주체에 따라 ‘도시국유토지’와 ‘농촌집체토지’로 크게 구분하여, 도시토지는 국유(國有)로 농촌토지는 농민들의 집단적인 공유(共有)를 인정하고 있다. 다시 말하여 중국 토지는 우리나라와 달리 사적 소유권이 존재할 수 없으며 다만 토지사용권을 부여받아 일시 이용할 수 있을 뿐이다.

‘도시국유토지’에 대한 토지사용권을 부여받는 방식은 크게 출양(出让)과 획발(划发)이 있다. 출양은 국가에게 토지사용대금을 지급하고 일정기간 토지사용권을 취득하는 것을 말하며, 그 기한은 토지의 용도에 따라 40∼70년으로 제한된다. 출양으로 토지사용권을 취득한 자는 일정한 조건하에 제3자에게 전양(轉讓)의 방식으로 넘겨줄 수도 있다. 한편, 획발은 국가기관, 군사시설 등 공익목적으로 사용할 목적으로 무상으로 사용권을 취득하는 것을 말한다. ‘농촌집체토지’는 경작, 임업 등 농업목적에 제한되는 특별한 토지사용권인 이른바 ‘승포(承包)경영권’을 농민집단인 집체(集體)에만 인정하고 있으며, 개개 농민은 집체의 구성원으로서 사용권을 누릴 수 있다. 농촌집체토지에는 농촌주택용지(宅基地), 자유경작지(自留地), 산(自留山) 등이 있으며, 엄격한 조건하에 제3자에게 임대(賃貸)하는 것이 가능하지만 전대는 허용되지 않는다.  위에서 살펴본 중국 부동산제도에 대한 기본적인 이해를 바탕으로 중국에 진출한 기업 및 교민들이 가장 많이 상담하는 사례에 대하여 차례로 살펴본다.

승포경영권이란 일정 지역에 거주하는 농민으로 구성된 집체가 경제조직으로서 농촌토지를 사용하여 수익을 얻는 권리를 의미하며 그 법적성질은 용익물권의 일종이다(江平 主編. 民法學, 中國政法大學出版社, 2002, 398쪽)

사례 1: 중국 고위층의 도움을 받아 개발구(開發區) 관리위원회와 수의계약을 체결하고 토지사용대금까지 지급하였는데, 이제 와서 그 계약은 무효라고 하는데 가능한 일인가요?

답변: 모든 계약이 그러하듯이 중국에서 토지와 관련한 계약을 체결할 때는 법률상 권한이 있는 주체와 계약을 체결하는 것이 매우 중요합니다. 개발구에 위치한 국가토지를 출양 받기 위해서는 개발구의 관리위원회가 아닌 시, 현 지방정부의 토지관리부문과 계약을 체결하여야 합니다. 개발구가 출양계약의 일방 당사자로 체결한 계약서는 법률상 무효이기 때문입니다. 일반적으로 기업들이 개발구 관리위원회와 토지출양계약을 체결한 경우가 많은 데, 이러한 경우 법률상 보호를 받지 못하여 무효가 될 가능성이 매우 높으므로 법률전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

중국의 개발구는 국가급 개발구, 성급 개발구, 첨단기술개발구, 변방합작구 등 다양한 형태가 있으며, 그 수도 1,600여개에 달한다. 이들 개발구는 국유토지를 개발하는 업무를 수행하는 주체이기는 하지만 법률상 토지관련 처분권이 없으므로 토지관련 계약의 주체가 될 수 없다.

중국 토지관리법상 농촌집체토지는 그 목적상 개발구의 용도로 이용될 수 없는 토지이므로(토지관리법 제63조), 개발구 내에 집체토지가 존재할 수 없다. 같은 이유로 개발구 인접 지역의 집체토지를 기업경영 등의 목적으로 출양받는 것을 불가능하며 도시국유토지로 전환한 후라야 토지사용권을 합법적으로 출양받을 수 있다.

최고인민법원 사법해석 ‘국유토지사용권계약 관련 분쟁 사건에 있어서 법률적용 문제에 관한 해석’ 제2조. 다만 예외적으로 2005.8.1. 이전에 개발구 관리위원회와 계약을 체결하고 제소 전 시, 현 인민정부 토지관리부처의 승인을 받은 계약서에 한하여 유효하다.

또한 공업용지, 상업·오락용지 등 경영성 토지를 사용하려는 자가 2명 이상인 경우에는 반드시 입찰, 경매 등 경쟁방식으로 출양을 받아야 합니다. 친분관계를 이용하여 입찰 또는 경매 방식이 아닌 수의계약으로 상업용지를 출양을 받게 되면 추후 법률분쟁이 발생할 경우 법률상 보호를 받지 못하게 되므로 주의를 요합니다.

중국물권법 제137조 제2항은 “공업, 상업, 여행, 오락과 상품주택 등 경영성용지및 동일한 토지에 두 개 이상의 목적으로 토지를 사용하고자 할 때는 입찰, 경매 등 공개경쟁가의 방식으로 양도하여야 한다”라고 규정하고 있다.

사례 2: 중국 법인이 사용권을 취득한 획발(划发)토지를 싼값에 양수받아 주택사업을 하려 합니다. 가능한 일인가요?

답변: 획발은 사회공익사업을 위해 국가기관, 군사, 공익사업, 국가중점지원사업 등의 용도로 한정하여 토지를 무상으로 사용할 수 있는 권리를 주는 제도입니다. 따라서 획발의 방식으로 취득한 토지사용권은 위의 용도로 사용할 경우에 한하여 양수받을 수 있으며, 외국기업이 획발토지 사용권을 양수한 선례는 찾기 어려우므로 주의를 요합니다.

도시부동산관리법 제24조

사례 3: 부동산 개발을 목적으로 토지를 출양받았으나 한국에 있는 본사의 경영상 문제로 인하여 2년이 지나도록 착공도 하지 못하고 있는데, 중국 정부에서 토지를 강제로 회수한다고 합니다.
가능한 일인가요?

답변: 네 가능한 일입니다. 중국에서 토지사용자가 법에 따라 토지사용권을 취득한 후 그 토지를 비준한 인민정부의 동의 없이 규정된 기간을 초과하여도 개발을 하지 않고 있다면 이른바 유휴토지에 해당되어 관련 법률에 따라 제제를 받게 됩니다. 만약 출양계약에서 약정한 착공기일을 만 1년 이상 도과하여도 부동산 개발을 착공하지 않는 경우에는 토지사용권 출양금의 20%이하에 상당한 토지유휴비를 징수할 수 있고, 만 2년을 도과한 경우에는 토지사용권을 무상을 회수할 수 있습니다.

유휴토지처리판법 제2조

유휴토지처리판법 제4조, 도시부동산관리법 제26조

사례 4: 한중간 국교수립 직후 1995년에 북경시 인근 집체토지를 아주 저렴한 가격으로 50년간 임차를 받았습니다. 토지사용권을 출양받은 것과 별다른 차이가 없다는 생각에 거액을 투자하여 공장을 증설하여 사업을 잘 경영하고 있는데, 그 후에 제정된 법률에 의하여 임대기간은 20년으로 제한된다고 합니다. 사실인가요?

답변: 중국의 부동산 관련 법령에 따르면 토지사용권은 용도에 따라 그 기간이 상이한데, 공업용지의 경우 최장 출양기간이 50년으로 규정되어 있으므로, 위 임대차 계약이 합법이라면 토지사용권과 같은 기간의 보호를 받을 수 있을 것입니다. 하지만 1999년에 제정된 중국의 계약법 제214조 제1항에서 “임대기간은 최장 20년을 초과할 수 없다”고 규정하고 있습니다. 따라서 20년을 초과하는 임대기간은 무효가 되고 20년을 한도로 보호받는다고 해석됩니다.

다만 본건과 같이 계약법이 제정된 1999년 이전에 50년을 임대기간으로 토지를 임차를 받은 경우는 그 해석이 불분명합니다. 한국에서는 ‘소급효금지의 원칙’의 적용을 받아 사후에 제정된 법률에 의하여 개인의 재산권을 침해할 수 없겠지만, 중국에서는 이와 관련하여 어떠한 법원칙이 정해지지 않은 상태이며 각 지방법원의 판단에 따라 결론이 달라지고 있는 것이 현실입니다. 뿐만 아니라 임대기간이 20년으로 축수된다고 하더라도 계약일로부터 20년인지 혹은 계약법이 시행된 1999년부터 20년인지에 대하여도 학계에서 논란이 분분한 실정입니다. 즉 법적 분쟁으로 발전하여 법원에 소송을 제기한다고 하더라도 법원에서 임대기간 50년을 모두 인정하는 판결을 할지 혹은 20년으로 축소하는 판결을 할지는 예측하기 어렵습니다. 따라서 평소 임대계약의 주체인 집체토지의 촌민위원회와 관계를 원만히 유지하고, 임대계약서에 규정된 의무사항을 충실히 이행하여 법적 분쟁으로 발전되지 않도록 하는 등 지혜롭고 현명하게 대처하는 것이 필요합니다.

한국일보 2012.6.14.(1면 기사), 6.15.(1면 기사) 6.17.(3면 기사) 등 참조

최근 중국에는 개혁개방 초기에 헐값에 토지를 임대하였다가 최근 경제개발로 주변 토지의 임대료가 크게 오르게 되자 계약법상 임대기간 20년을 근거로 임대계약을 새로이 체결하려고 시도하는 사례가 많이 발생하고 있다. 하지만 관련 법해석이 불분명할 뿐 아니라 중국 지방정부가 여론을 이유로 촌민위원회의 입장을 대변하는 경우가 많아 실질적으로 우리기업이 매우 불리한 상황에 있는 것이 현실이다.

현재 학계에서는 계약법 시행일인 1999년부터 임대기간 20년으로 축소된다고 해석하는 견해가 대체로 우세한 편이다.

일부 지방인민법원에서 계약일로부터 50년을 인정하는 판례와 1999년부터 20년으로 축소하는 판례가 모두 있다. 하지만 중국은 광할한 대륙국가로서 각 지방의 특색을 인정하는 풍토가 있어 다른 지역의 판례가 별다른 영향을 미치지 아니하므로 소송에서의 결론을 예측하기가 대단히 어렵다.

또한 상대방이 임대계약 기간을 20년이라고 주장하며 임대료를 상향하여 다시 계약을 체결할 것을 주장하는 일이 발생하더라도 상대방 역시 법원에서 승소한다는 보장이 없으므로 결국에는 합의나 조정에 의하여 분쟁이 종료될 가능성이 매우 높습니다. 그러므로 우리기업으로서는 사전에 이러한 상황에 대비하여 다양한 전략과 대안을 준비는 것이 좋겠습니다.

사례 5: 중국 대도시 인근 농촌지역에 위치한 집체토지를 장기임대 형식으로 사용권을 확보하여 골프장과 함께 대규모 리조트를 건설하려 하는데 법률상 가능한가요?

답변: 농촌집체토지는 경작 등 농업목적에 그 사용이 제한됩니다. 따라서 집체토지를 공장, 상가, 골프장 등 사업목적으로 사용하기 위해서는 반드시 ‘국유토지’로 전환한 다음 토지사용권을 출양(出讓)받은 후라야 정당한 권리를 취득할 수 있습니다. 통상 농촌집체로부터 장기간 임대받는 형식으로 골프장을 개발하는 사례가 많은 데, 이 경우 지방정부 마음먹기에 따라 언제라도 사업이 중단될 수 있을 뿐 아니라 집체토지에 건설한 건물 및 부속물의 권리조차도 주장할 수 없는 위험에 처하게 됩니다.

사례 6: 호수를 끼고 있는 농지를 200만 위안에 구입하여 별장형 펜션을 지었는데, 토지용도에 부합하지 않는다며 철거명령을 받았습니다. 철거해야 하나요?

답변: 중국은 토지사용 주체에 따라 ‘도시국유토지’와 ‘농촌집체토지’로 구분되며, 농촌토지는 그 용도가 경작, 임업 등 농업목적에 제한됩니다. 따라서 별장은 농촌토지가 아닌 도시국유토지에 지어야 하며, 만약 농업용지에 별장을 지으려면 소재지 인민정부에서 농촌토지를 도시국유토지로 변경하는 용도변경 절차를 밟아야 합니다. 만약 용도를 변경하지 아니하고 별장을 지었다면, 건축물과 기타 시설을 철거하고 토지를 원상태로 복구하여야 합니다. 따라서 위 사안과 같은 시행착오를 면하기 위해서는 반드시 해당 토지의 토지증서(國有土地使用证, 集体土地使用证)를 확인하신 후 관련 전문가와 상담하여 투자를 진행하시기 바랍니다.

토지관리법 제76조

사례 7: A촌민위원회 소유의 집체토지상에 있는 건물을 임차하여 사용하고 있습니다. 그런데 동 건물이 정부에 의해 철거 대상으로 지정되었습니다. 임차인은 어떤 보상을 받을 수 있는지요?

답변: 최근 중국에서는 경제발전에 따른 도시화의 급격한 진행으로 인하여 많은 도시에서 대규모 재개발 사업이 이루어지고 있으며 이 과정에서의 분쟁도 심심치 않게 발생하고 있습니다. 하지만 집체토지상의 건물이 재개발로 인해 철거당할 경우, 임차인이 어떠한 보상을 받을 수 있는지에 대해서는 명확한 법률규정이 아직 없는 상황입니다. 때문에 집체토지상의 건물이 정부의 개발계획으로 철거된다 하더라도 임차인은 철거인에게 보상을 요구하거나 건물철거 관리부서에 중재신청을 할 수 없으며, 법원에 행정소송을 제기할 수도 없습니다. 결론적으로 임차인은 임대계약서에 근거하여 임대인과 협상하여 보상을 받는 수밖에는 방법이 없습니다. 따라서 재개발 가능성이 있는 집체토지상의 건물을 임차할 때에는 임대인과 정부의 재개발 계획으로 인해 건물이 철거될 경우의 보상문제에 대하여 명확하게 약정해 놓는 것이 좋습니다. 다만 일부 지방정부에서는 집체토지상의 건축물이 보상대상이 아님에도 불구하고 현실적인 사정을 고려하여 일부 보상을 하는 경우도 있으므로 구체적으로 확인해 볼 필요가 있습니다. 한편 국유토지의 재개발 사업 추진 과정에서의 건물 철거에 대하여는 당사자의 합법적인 권익을 보호하기 위하여 국무원은 2011년 1월 20일 국유토지상 건물의 수용 및 보상조례(国有土地上房屋征收与补偿条例)를 새로 제정하였습니다. 하지만 동 조례에 따르면 국유토지상의 건물을 철거할 경우 보상대상은 소유권자로 규정되어 있으며, 임차인은 보상대상에 포함되지 않습니다. 다만 각 지방정부에서는 국유토지상의 건물 철거시 임차인에 대한 보상을 규정하고 있는 경우가 비교적 많으므로 해당 지역 지방정부 관련부처에 임차인에 대한 보상규정이 있는지 확인해 보는 것이 필요합니다.

사례 8: 공장건설 목적으로 토지를 출양 받았으나 경기불황 및 환율 등의 문제로 개발 착수단계에서 철수하려 합니다. 남은 기간의 토지사용권을 제3자에게 양도할 수 있나요?

답변: 적법한 절차에 따라 토지사용권을 취득한 경우 그 사용기간 내에서 공장건물 및 기타 건축물과 부착물을 함께 제3자에게 토지사용권을 양도하는 것이 가능합니다. 다만, 토지사용 대금을 완납하지 않아 토지사용증을 미수령한 경우, 출양계약서에서 정한 기간과 조건에 따른 개발을 하지 않고 건설투자액이 총 투자액의 25% 미만인 경우 등에는 토지사용권을 양도할 수 없습니다. 특히, 토지사용권을 취득한 후 지방정부의 동의 없이 약정한 기일을 2년이 지나도 착공을 하지 않는 경우에는 이른바 유휴토지로 인정되어 토지사용권이 회수당할 수도 있으므로 주의를 요합니다.

사례 9: 중국물권법에서 주택용지의 사용기한이 만료된 경우 자동으로 연장된다고 규정하고 있는데, 그렇다면 아파트와 같은 주택용지의 토지사용권은 영원히 사용할 수 있으므로 사실상 토지소유권이라고 볼 수 있는 것이 아닌가요

답변: 중국의 부동산 법령에 따르면 출양받은 토지의 사용기한을 주택용지는 70년, 공업·교육·과학·기술용지는 50년, 상업·오락용지는 40년으로 나누고 있습니다. 이중에서 절대다수 인민들의 이해관계가 얽혀 있는 주택용지에 대하여 중국물권법은 제149조에서 “주택용지의 사용기한이 만료된 경우 자동으로 연장된다”고 규정하고 있습니다. 하지만 자동연장의 의미에 대하여 무상연장인지 혹은 유상연장인지에 대하여는 명확한 규정을 두고 있지 않고 있습니다. 오히려 일부 지방정부에서는 “공공이익을 위해 무상회수할 수 있다”는 공식입장을 발표한 바도 있습니다. 주택을 소유하고 있는 많은 사람들은 ‘무상자동연장’을 희망하겠지만, 이는 사실상 국유토지제도의 중요부분을 포기하는 것을 의미하므로 매우 예측하기 어려운 문제라고 생각됩니다.

토지사용기한이란 국가가 토지사용자로부터 출양금(出让金)을 지급받고 그 대가로 토지사용자에게 토지사용권을 출양해 주는 기간을 의미하며 토지사용기한은 토지용도에 따라 40년에게 70년에 달한다.(도시 국유토지사용권 출양 및 양도 잠정조례 제8조)

사례 10: 중국에서 유학하는 자녀를 둔 부모가 관광비자로 중국에 와서 본인 명의로 주택임대차 계약을 할 수 있는지요? 그리고 파출소에 주숙(住宿)등기를 안 했을 경우 어떠한 처벌을 받는가요?

답변: 외국인출입국관리법 실시세칙 제44조에 따르면 외국인이 중국에서 영업을 하기 위해서는 노동부나 수권을 받은 부처의 비준을 받아야 하지만, 주택임대차계약은 관광비자나 학생비자로 입국한 외국인도 할 수 있습니다. 다만, 주택을 임차하여 거주하는 경우 기한 내(일반적으로 입국 후 24시간 내 또는 장기거주지를 변경한 후 24시간 내)에 주숙등기(住宿登记)를 하여야 합니다. 만일 기한 내에 이를 하지 않을 경우 경고 또는 50 위안 이상 500 위안 이하의 벌금을 부과 받을 수 있습니다. 주숙등기는 주택 소재지 관할파출소에서 하시면 되는데 필요한 서류 및 세부적인 절차가 조금씩 차이가 날 수 있으므로 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.

사례 11: 얼마 전 베이징에 유학을 온 대학원생입니다. 아파트를 임차하려고 하는데 아는 사람도 없고 걱정이 많이 됩니다. 임대차계약서를 작성할 때 주의해야 할 사항이 있나요?

답변: 임대차계약서는 임대차관계를 증명해주는 것으로, 임차인은 계약 체결시 아래사항에 주의해야 합니다.

① 임대인이 부동산을 임대할 권리를 가지고 있는지 확인해야 합니다. 만약 임대인이 부동산 소유자라면 부동산권리증을 소지하고 있는지 확인하여야 하며, 부동산권리증의 명의자와 임대인의 신분증을 대조하여 동일인이 맞는지를 반드시 확인하여야 합니다. 실제로 부동산권리증상의 소유자의 처와 임대차 계약을 하였는데, 소유자가 갑자가 나타나 자신의 동의 없이 이루어진 계약이라며 무효를 주장하는 사례도 있습니다. 그리고 부동산이 불법건축물 혹은 임시건축물이라면 임대차계약이 무효로 될 수 있으므로 유의하여야 합니다. 만약 임대인이 전대(轉貸)를 하는 것이라면 그와 부동산 소유자간에 작성된 임대차계약서를 보여줄 것을 요구하고, 소유자가 전대에 동의하였는지를 확인하여야 합니다.

② 임대차계약서를 체결한 후 ‘동일 부동산의 이중임대(一房两租)’를 방지하기 위하여 임대인에게 임대차등기를 요구해야 합니다.

③ 만약 임대인에게 보증금을 지불할 경우 계약서에 보증금 금액을 기재하고 임대인으로부터 영수증을 작성받아 보관하여야 합니다. 또한 시간에 쫓기어 귀국하는 경우 보증금을 돌려받지 못하는 것을 예방하기 위해 “임대차기간 만료시 임대인은 부동산을 명도받음과 동시에 보증금을 반환해야 한다”는 이른바 동시이행 문구를 기재하는 것이 좋습니다.

④ 매번 임대료를 납부하는 시기, 방식 등을 구체적으로 약정해야 합니다.

⑤ 부동산 임대차기간을 명확히 약정해야 합니다. 임대차기간이 명확하게 기재되지 않은 경우 임대인이 임대차를 해제하고 부동산의 명도를 요구할 때 임차인은 이에 응하여야 하기 때문입니다.

⑥ 부동산을 인도받으면서 부동산 내부의 가구 종류, 상태 등에 대해 명확히 하여 분쟁을 피해야 합니다.

⑦ 부동산 또는 주택 내 시설에 문제가 생긴 경우, 임대인의 수리의무에 대하여 구체적으로 약정해야 합니다.

⑧ 마지막으로 임대인의 신분증 원본을 확인하고 사본을 확보해 놓는 것이 좋습니다.

사례 12: 중국에서 아파트를 임차하면서 임대차등기를 하지 않으면 권리를 보호받을 수 없는 것인가요? 그리고 임대차등기를 하지 않으면 임차인에게 벌금이 부과된다던데 맞나요?

답변: 중국 계약법은 제229조에서 “건물주가 임대계약 기간 내에 임대건물을 매도할 경우 임대차계약의 효력에 영향을 미치지 않는다”고 규정하여 별다른 임대차등기 절차를 하지 않고도 임차인을 법적으로 보호하고 있습니다. 그런데 중국 도시부동산관리법 제54조에 따르면, 주택을 임차할 경우 임대차 계약서를 체결하고 이를 부동산관리부서에 임대차등기를 하도록 규정하고 있는데, 이 규정은 임대수익자인 건물주로부터 관련 세금을 징수하기 위한 제도로 이해되고 있습니다. 하지만 임차인으로서는 임대차등기를 하는 경우 임대차계약의 존재가 대외적으로 공시되어 이중계약의 위험을 피할 수 있는 장점이 있습니다.

임대차계약 당사자는 계약체결 후 30일 이내에 목적물 소재지 인민정부의 부동산 주무부서에서 임대차등기를 하여야 하는데, 만일 위 기간 내에 등기를 하지 않은 경우에는 해당 주무부서가 기한을 정해 시정명령을 내리고 그 기한이 경과하여도 이를 시정하지 않는 경우에는 개인은 1천 위안 이하, 회사 또는 기관은 1천 위안 이상 1만 위안 이하의 벌과금에 처해지게 됩니다.

商品房屋租赁管理办法 제13조, 제23조

임대차등기의 구체적인 절차나 불이행에 따른 처벌은 각 지방마다 조금씩 다른데 북경의 경우에는 임대인과 임차인이 임대계약을 체결한 날로부터 7일 이내에 건물 소재지의 기층관리서비스센터(服務站)에서 건물임대등기를 해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 200위안~500위안의 벌과금을 부과 받게 된다(북경시 주택임대관리에 관한 몇 가지 규정(北京市房屋租赁管理若干规定) 제8조, 제28조).

사례 13: 아파트 임대차계약을 하면서 중국인 소유자의 요구에 못이겨 ‘본 계약에서 발생하는 세금은 임차인이 부담한다’라고 약정하였습니다. 이러한 경우 임차인이 반드시 계약내용에 따라 세금을 부담해야 하나요?

답변: 그렇지 않습니다. 중국의 계약법은 제52조에서는 “법률이나 행정법규의 강행규정을 위반한 계약은 무효이다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 세금징수관리법 실시세칙 제3조에 의하면 “어떠한 부서, 단위 및 개인도 세금에 관한 법률이나 행정법규에 위반한 결정은 무효이며, 법률이나 행정법규에 따른 납세의무를 이행하여야 한다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 세금을 부담한다는 위 계약내용은 중국의 세금 관련 강행규정에 위반한 것이므로 법적 구속력이 없는 무효조항에 해당합니다. 이와 같이 무효인 계약조항은 계약 당시부터 효력이 없기 때문에 세금납부의무는 소유자에게 있으며, 임차인은 임대인인 소유주의 요구에 따르지 않더라도 법적으로는 아무런 문제가 발생하지 않습니다.

사례 14: 거주용으로 아파트를 임차한 후 경비절약 차원에서 별도의 사무실을 구하지 않은 채 아파트에서 인터넷 쇼핑몰 사업을 하여 왔습니다. 그런데 이러한 사실을 우연히 알게 된 집주인이 나가라고 합니다. 가능한 일인가요?

답변: 위 사안의 경우처럼 경비를 절감하기 위하여 아파트에서 사무를 보시는 분들이 종종 있습니다. 하지만 임대인과 주민위원회의 동의 없이는 아파트를 회사주소로 사용할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 회사를 설립하여 유지하는 비용을 최소화하고, 주거공간과 사무공간에 지출되는 비용을 반감하기 위하여 이런 형태로 운영하시는 분들이 있습니다.

이처럼 임대차의 목적을 주거용으로 계약하신 후 사업 등 다른 용도로 사용하는 경우에는 반드시 임대인과 주민위원회의 사전 동의를 받아야 합니다. 만약 임차인이 임대인의 동의를 얻지 아니한 채 자의적으로 임대건물의 용도를 변경하는 경우, 임대인은 계약을 해제할 수 있으며, 임차인은 원상회복과 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.

商品房屋租赁管理办法 제11조, 계약법 제219조.

사례 15: 임차인 A가 아파트를 월세 4,000 위안에 1년 동안 임차하였는데, 6개월 만에 갑작스레 귀국하게 되자 친구 B에게 남은 기간 월세를 받고 살도록 허락해 주었습니다. 이에 B는 A에게 남은 6개월의 임대료를 주고 아파트로 이사하였는데 어느 날 집주인이 와서 자기는 동의한 적이 없으니 나가라고 합니다. 이게 가능한가요?

답변: 네 그렇습니다. 중국에서 건물주로부터 건물을 임차하여 다시 다른 사람들에게 세(转租)를 내주는 사례가 많이 있는데, 이러한 과정에서 많은 다툼이 발생하고 있습니다. 임차인이 임대한 아파트를 전대하고자 할 경우 반드시 임대인의 동의를 거쳐야 하며, 그러하지 아니할 경우 임대인은 계약을 해제할 수 있으며, 이로 인하여 손해가 발생한 경우에는 임차인에게 배상책임을 물을 수도 있습니다. 또한 임대인의 동의는 반드시 서면으로 받아야 합니다. 만약 임대인의 동의가 있는 경우 임대인과 임차인의 임대계약은 계속 유효하지만, 전차인이 임대건물에 손해를 가한 때에는 임차인이 그에 대해 손해배상책임을 부담하게 됩니다.

계약법 제224조.

商品房屋租赁管理办法 제11조

사례 16: 2010년 2월부터 약 1년 6개월째 중국에 와서 살고 있는데 아파트를 구입할 수 있나요?

답변: 중국에서 1년 이상 근무 또는 유학한 외국인은 필요에 따라 자기 거주목적으로 주택(商品房)을 구입할 수 있습니다. 여기서 말하는 ‘1년 이상 근무’ 또는 ‘유학’은 공안국 출입국관리국(公安局出入境管理处)에서 발급한 ‘외국인 국내 거류상황증명(境外个人在境內居留狀況证明)’으로 증명할 수 있고, 외국인은 자기거주목적으로 1인 1주택에 한하여 구입할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 중국에서의 체류기간이 1년 이상인 경우에는 자기 거주목적에 한하여 1인당 1채까지 구입할 수 있습니다.

부동산시장 외자진입 규제 및 관리에 관한 의견 제10조

외국기관과 개인의 주택구입 규제 강화에 관한 통지(关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知) 제1조

사례 17: 거주 목적으로 아파트를 하나 구입하려고 하는데 금액도 적지 않다 보니 좀처럼 불안한 마음이 가시질 않습니다. 어떤 사항들을 주의해야 할까요?

답변: 외국인이 아파트를 구매할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.

먼저 본인이 주거용 아파트를 구매할 자격이 있는지를 확인하여야 합니다. 중국은 특정한 자격을 갖춘 외국기관과 외국인에 한하여 주거용 주택을 구매할 수 있도록 제한하고 있습니다. 즉 외국기관이 중국에 설립한 지사와 대표처, 중국에서 1년 이상 근무 또는 유학 중인 외국인은 상품주택에 한하여 자가 거주용으로 구매할 수 있습니다.

다음으로 부동산 매매계약서 작성시 주의할 점에 대하여 아파트를 최초 분양을 받는 경우와 기존의 아파트를 구입하는 경우로 나누어서 살펴보겠습니다.

부동산 개발회사로부터 부동산을 분양받을 경우 개발회사가 국유토지사용증, 건설용지계획허가증, 건설공사계획허가증, 건설공사시공증, 주택예매허가증 등을 취득하였는지 반드시 확인해야 합니다. 또한 부동산을 인도받을 때는 주택품질보증서, 주택사용설명서 등도 살펴보아야 합니다. 그리고 계약서상 구체적인 부동산 사용면적, 건축면적, 공용면적과 부동산 인도시기 및 예상 인도조건, 관리비, 위약책임 및 입주조건, 부동산 보수기간 등의 세부적인 약정에 대하여 주의하여야 합니다.

기존 부동산을 구입할 경우에는 매도인이 부동산권리증을 구비하고 있는 실제 소유주인지 여부 및 부동산을 양도할 권리가 있는지 등을 확인해야 합니다. 부동산 매매계약서 작성 시에는 통상 표준계약서(模范合同)를 사용하는 데, 현재 대부분의 도시에서는 건설위원회 공상관리부문에서 표준계약서를 제공하고 있으므로 이를 이용하는 것이 임차인의 합법적인 권리를 보호하는데 유리합니다.

그 이외에 다음과 같은 사항에도 주의하셔야 합니다.

① 만약 부동산 매도인에게 계약금을 지급할 경우 해당 금전의 성격이 계약금(定金)인지 아니면 선급금(订金)인지 명확히 해 놓을 필요가 있습니다. 계약금이라면 부동산 매도인이 계약을 위반할 경우 2배의 반환의무를 부담하기 때문에 매수인에게 유리합니다.

② 계약서에 부동산 권리증 이전절차와 이에 대한 지연책임에 대해 명확하게 약정해야 합니다.

③ 쌍방이 부담하는 세금 및 비용에 대해 계약서에서 명확하게 약정해야 합니다.

이외에도 부동산 매도인이 부동산의 면적, 소유권, 대금지급방식, 지급기간, 면책조항 등에 대한 보충계약서 체결을 요구하는 경우가 많은데, 이러한 보충협의서는 흔히 매수인의 권리를 제한하거나 매수인에게 더욱 많은 의무를 부과하는 내용이므로 체결 여부를 신중히 결정하여야 합니다.

사례 18: 아파트를 구입했는데 매도인이 아파트 열쇠를 넘겨주는 시점이 약정한 기한보다 6개월이나 늦어지고 있습니다. 공교롭게도 경기도 좋지 않아서 부동산 매매계약을 해제하고 싶은데 가능한가요?

답변: 계약을 해제하기 위해서는 매매계약서에 약정해제권이 규정되어 있거나 최고를 하는 방법이 있습니다. 즉, 만약 매매계약서에 아파트 열쇠를 일정 시점까지 인도하지 않으면 약정해제권이 발생한다고 규정되어 있다면 그에 따라 계약을 해제하면 됩니다. 만약 약정해제권이 규정되어 있지 않으면 매도인에게 열쇠의 인도를 최고하고 합리적인 상당한 기간이 경과하여도 인도하지 않으면 그 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 계약서상에 약정해제권이 있는지의 여부를 먼저 검토하시고 약정해제권이 규정되어 있지 않다면 최고의 방법을 통해 계약을 해제하실 수 있습니다.

계약법 제94조

사례 19: 아파트를 분양받아 입주한지 1년이 되었는데 아직 건물권리등기증을 발급받지 못한 상태입니다. 위 등기증 없이 양도가 가능한가요?

답변: 부동산의 명의변경은 등기를 해야 법률적 효력이 발생하고, 건물권리등기증이 없으면 명의변경을 할 수 없으므로 매매도 할 수 없습니다. 하지만 중국에서는 건물권리등기증 발급이 짧게는 1년, 길게는 2년까지 소요되기 때문에 위 등기증이 발급되지 아니한 상태에서 부동산을 매매하는 경우들이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 때문에 실무적으로 부동산매매계약서상에 ‘건물권리등기증을 수령하는 시점에 명의변경을 한다’는 약정을 하고, 계약서를 공증하는 형식으로 매매를 하는 경우가 많습니다. 그리고 이러한 경우 통상 양도인, 양수인 외에도 부동산 개발회사가 참여하는 방법으로 사실상의 부동산의 양도가 이루어지고 있습니다.

물권법 제9조, 도시부동산관리법 제38조 제6호

사례 20: 부부명의로 중국에 있는 아파트를 구입하였는데, 부인이 한국에 들어간 사이 남편이 일방적으로 제3자와 아파트 매매계약을 체결하였으나 아직 명의변경을 하지 않은 상태입니다.

아파트 매매계약은 유효한가요?

답변: 만약 부부가 혼인관계 존속기간에 취득한 아파트라면 일방의 명의로 구입하였다 할지라도 특약이 있거나 일방의 재산으로 간주될 수 있는 경우를 제외하고는 부부공동재산에 해당됩니다. 특히 이건과 같이 부부명의로 구입한 아파트는 각 공유자의 서면동의가 없는 한 양도할 수 없습니다(도시부동산관리법 제38조 제4호). 부부는 공유 아파트에 대하여 각각의 지분과 지분권을 가지며, 혼인관계 존속기간에 일방이 무단으로 공유재산을 처분하는 경우 그 행위는 법률상 무효로 간주됩니다.

민법통칙 집행의 관철에 관한 몇 가지 의견 제89조 전단

사례 21: 한국인 A는 중국에서 사업을 하다가 실패하여 채무가 많아지게 되었습니다. 도저히 방법이 없자 중국에 있는 아파트를 매각하고 중국생활을 정리하려고 하는데 아파트가 법원의 결정에 따라 재산보전처분에 들어가 매도할 수 없다고 하네요. 정말 재산보전처분에 들어가면 아파트를 매각할 수 없나요?

답변: 장래 또는 현재의 재산을 이전, 은닉, 훼손하는 행위 또는 기타 객관적 정황으로 인하여 이해관계인의 합법적 권익이 손해를 입을 위험이 있을 경우, 이해관계인은 소송 제기 전이나 소송 중에 재산보전을 신청할 수 있습니다. 도시부동산관리법 제38조 제2호는 “사법기관과 행정기관에서 법에 따라 부동산의 압류를 판정, 결정하거나 또는 기타 방식으로 부동산 권리를 제한하는 경우 그 부동산은 매매할 수 없다.”라고 규정하고 있습니다. 본 사안과 같이 법원에서 결정한 재산보전처분은 여기서 말하는 ‘부동산 권리의 제한’에 해당됩니다. 부동산에 대한 재산보전의 조치에는 봉인(査封), 압류, 동결 또는 법률이 정하는 기타의 방법이 있습니다. 따라서 이해관계인이 법원에 재산보전을 신청하고 그 결정이 난 목적물은 매각을 할 수 없습니다.

사례 22: A는 중국인 친구 B에게 100만 위안을 빌려주면서 B의 아파트를 담보로 제공받았으나 저당등기를 미처 완료하지 못한 상태에서 B의 사업이 부도가 났습니다. 이 경우 A는 B의 아파트에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는가요?

답변: 부동산의 저당은 등기를 해야 하고 저당권은 등기일로부터 효력이 발생하게 되므로, 저당권등기를 하지 않으면 저당에 따른 우선변제권이 없습니다. 중국에서 부동산에 저당권을 설정할 경우 실무적으로는 약 2주 정도가 소요되며, 필요한 서류는 ① 신청서, ② 신청인 신분증(외국인일 경우 중국 공증처에서 공증한 여권 중문번역 공증서), ③ 건물권리등기증, ④ 국유토지사용증, ⑤ 채권채무계약서, ⑥ 저당권 설정계약서, ⑦ 혼인관계증명(부부공동재산일 경우) 등을 부동산관리국에 제출하시면 됩니다.

물권법 제180조, 제187조

사례 23: 한국인이 중국에 아파트를 소유하고 있던 중 사망하여 그 자녀들이 이를 상속받으려 하는데, 어떠한 절차를 밟아야 하는지요?

답변: 상속법(继承法) 제36조는 “외국인이 중화인민공화국 내의 유산을 상속받을 경우, 동산은 피상속인의 소재지 법률을 적용하며 부동산은 그 소재지 법률을 적용한다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 본건의 경우 중국 소재 아파트의 상속과 관련하여서는 중국 법률이 적용됩니다.

중국 상속법에 따르면 상속인의 범위는 아래와 같습니다. 유산상속일 경우 유서의 내용에 따르며, 법정상속일 경우 제1순위 상속인은 배우자·자녀·부모이며, 제2순위는 형제자매・조부모·외조부모입니다. 제1순위 상속인이 있을 경우에 제2순위 상속인은 상속을 받을 권리가 없습니다.

중국소재 아파트를 상속받음에 있어서 진행하여야 하는 절차 및 준비서류는 아래와 같습니다. 우선, 한국에서 당해 부동산 상속에 대한 공증을 받아야 합니다. 상속공증(继承公证)이라 함은 공증기관에서 상속인의 신청에 따라 상속인의 상속행위의 진실성, 합법성을 증명하며 상속인의 상속권을 확인하는 절차를 말합니다. 한국의 공증사무소에서 상속공증을 받은 후 당해 공증서에 대한 외교통상부의 인증을 받고 나중에 주한중국대사관의 영사확인 절차를 거쳐야 합니다. 상속공증 완료 후 아파트 소재지의 부동산거래센터(房地产交易中心)에 아파트 상속과 관련한 ① 부동산권리증서, ② 상속공증서, ③ 상속인의 신분증명(여권, 주민등록등본), ④ 부동산권리등기신청서(부동산거래센터에서 제공함)를 제출하여 부동산 상속절차를 진행합니다. 여러 명의 상속인들 중 1인만이 아파트를 상속받고자 할 때는 나머지 상속인들의 서면동의를 받은 후 당해 서면동의서에 대한 공증을 받아야 합니다. 서면동의서에 대한 공증 후 전술한 상속공증절차와 같이 인증 및 영사확인을 거쳐야 합니다.