소멸시효가 완성된 차임채권도 보증금에서 공제될까?




건물주인 장군아빠는 건물 내 점포 하나를 탄이아빠에게 보증금 5,000만원, 월세 120만원에 임대기간을 2010. 6. 1.부터 2012. 5. 31.까지로 하여 임대해 주었습니다. 탄이아빠는 열심히 가게를 운영했지만 생각만큼 장사가 잘 되지 않는 바람에 부득이 2010. 10.부터 2011. 2.까지 4개월분의 월세를 연체하게 되었는데요. 하지만, 장군아빠는 아이들이 오랜 친구사이라 아빠들끼리도 친한데다가 밀린 월세는 어차피 추후 보증금에서 공제하면 된다는 생각에 별다른 독촉을 하지 않고 참았습니다. 

그러던 중 임대차계약은 2년 기간으로 갱신되었고, 탄이아빠는 2014. 1.부터 2.까지 2개월분의 차임을 또 다시 연체하고 마는데요. 

더 이상은 참을 수 없다고 생각한 장군아빠, 탄이아빠에게 전화를 겁니다. 

“그동안 밀린 월세 6개월분(720만원)을 뺀 나머지 보증금을 돌려줄테니 점포를 비워주세요!” 

아빠들의 통화 내용을 들은 탄이와 장군, 집 근처 놀이터에서 만나 임대차계약 해지 시 보증금에서 밀린 월세를 얼마나 공제할지를 두고 다투는데... 과연 누구의 말이 옳을까요?


① 차탄 : 요즘 같은 불경기에 너희아빠 너무하시는 거 아니야? 좋아. 계약해지는 받아들이겠어. 하지만 2014년에 밀린 월세 2개월치만 빼고 보증금을 돌려줘야해. 2010년에 밀린 월세 4개월치는 「민법」 제163조제1호에 따라 이미 3년의 소멸시효가 완성되었기 때문이야.

② 황장군 : 무슨 소리! 우리아빠는 밀린 월세 6개월치 전부를 보증금에서 공제할 수 있어. 월세가 연체되고 있는데도 계약해지를 안한 건 우리아빠나 너희아빠 모두 소멸시효와 상관없이 보증금으로 밀린 월세에 대한 담보가 충분하다는 묵시적의사가 있었기 때문이야.


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