[행정심판 재결례]2012-○○○○○ 표준지공시지가 이의신청 각하결정 취소청구

행정심판위원회의 주요 재결 선정·게재

 

 

 

글. 국민권익위원회 행정심판총괄과

 

 

중앙행정심판위원회
재  결

 

o 사         건   2012-○○○○○ 표준지공시지가 이의신청 각하결정 취소청구
o 청   구   인   이○○
o 피 청 구 인   국토해양부장관
o 심판청구일   2012. ○. ○.
o 주        문   피청구인이 2012. ○. ○. 청구인에게 한 표준지공시지가 이의신청 각하결정을 취소한다.
o 청 구 취 지   주문과 같다.
o 이        유

 

 


01 사건개요


가. 피청구인은 2012. ○. ○. 국토해양부 공고 제2012-○호로써, ○○도 ○○군 ○○리 산○○ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 같은 리의 표준지 중 하나로 선정하고 그 공시지가를 ㎡당 1,400원으로 결정·공시하였다.


나. 청구인은 ○○도 ○○군 ○○리 산○○ 토지(113,851㎡, 이하 ‘산○○ 토지’라 한다)의 소유자로서, 2012. ○. ○. 피청구인에게 이 사건 토지의 표준지공시지가에 대한 이의신청을 하였으나, 피청구인은 2012. ○. ○. 청구인에게 ‘표준지공시지가에 대한 이의신청은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제8조 및 같은 법 시행령 제11조에 따라 토지소유자, 토지의 이용자, 그 밖의 법률상 이해관계를 가진 자가 할 수 있는데, 청구인은 동 이의신청 적격자에 해당하지 아니한다’는 이유로 이의신청을 각하(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

 

다. ○○도 ○○군수는 2012. ○. ○. 이 사건 토지를 표준지로 하여 청구인 소유의 산○○ 토지의 개별공시지가를 ㎡당 1,400원으로 결정·공시하였다.

 

 

02 청구인 주장


가. 개별공시지가를 산정함에 있어서 대부분의 일반토지들은 표준지의 가격 및 토지특성과의 차이를 비교하는 토지가격비준표를 이용하여 가격이 결정되는바, 피청구인은 표준지공시지가를 다툴 수 있는 이해관계인의 범위에 ‘해당 표준지를 기준으로 하여 개별공시지가가 산정되는 인접토지의 소유자’가 포함되지 않는 것으로 부당하게 좁게 해석하고 있다.

 

나. 그러나 특히 토지이용 및 특성의 변화가 극히 적은 농촌지역 및 산지의 경우 표준지공시지가가 바로 개별공시지가로 결정되어 절대적인 요소로 작용하고, 개별공시지가에 대한 이의신청과정이 있으나 이미 표준지공시지가가 확정된 이후에 진행되는 과정이어서 표준지공시지가의 오류에 대한 이의제기가 봉쇄되는 등의 사정을 고려하면, 표준지를 기준으로 개별공시지가가 산정되는 인접토지 소유자도 개별공시지가 뿐 아니라 표준지공시지가의 적법성을 다툴 수 있도록 하여야 마땅하므로, 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다.

 

 

03 피청구인 주장


「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제8조제1항 및 같은 법 시행령 제11조제1항에 의하면, 토지소유자, 토지의 이용자 그 밖에 법률상 이해관계를 가진 자가 피청구인에게 표준지공시지가에 대하여 이의신청을 할 수 있도록 되어 있는바, 이때 ‘그 밖에 법률상 이해관계를 가진 자’란 「민법」 등 개별법에 의거 구체적인 권리의무 관계가 설정되어 있는 자를 말하는 것이므로 청구인과 같이 표준지 인근의 개별토지 소유자는 사실적·경제적 이해관계를 가지는데 불과한 경우로서 법률상 이해관계가 있다고 볼 수 없다.

 

 

04 관계법령


부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제5호, 제8조제1항·제2항·제3항, 제11조제1항·제3항·제4항·제7항, 제12조제1항
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제11조제1항, 제18조제1항·제2항·제3항, 제21조제1항

 

 

05 이 사건 처분의 위법·부당 여부


가. 관계법령의 내용

 

1) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제5호에 의하면 표준지공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제3조제1항에 의하면 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다고 되어 있다. 같은 법 제8조제1항에 의하면 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토해양부장관에게 이의를 신청할 수 있다고 되어 있고, 같은 조 제2항에 의하면 국토해양부장관은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하되, 이 경우 국토해양부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조 및 제5조의 규정에 따라 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다고 되어 있으며, 같은 조 제3항에 의하면 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있다.

 

2) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제11조제1항에 의하면 토지소유자, 토지의 이용자 그 밖에 법률상 이해관계를 가진 자가 법 제8조의 규정에 의하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 신청인의 성명 및 주소(제1호), 표준지의 소재지·지목·실제용도·토지이용상황·주위환경 및 교통상황(제2호), 이의신청의 사유(제3호)를 기재한 이의신청서를 국토해양부장관에게 제출하여야 한다고 되어 있다.

 

3) 한편 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조제1항 본문에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다고 되어 있고, 같은 조 제3항에 의하면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 되어 있으며, 같은 조 제4항 본문에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 되어 있고, 같은 조 제7항에 의하면 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있다. 같은 법 제12조제1항에 의하면 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다고 되어 있다.

 

4) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제18조제1항에 의하면 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 “토지소유자등”이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 열람기간 및 열람장소(제1호), 의견제출기간 및 제출처(제2호)의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다고 되어 있고, 같은 조 제2항에 의하면 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간 내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있으며, 같은 조 제3항에 의하면 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다고 되어 있다. 같은 시행령 제21조제1항에 의하면 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 신청인의 성명 및 주소(제1호), 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등(제2호), 이의신청의 사유(제3호)를 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 되어 있다.

 

나. 판단

청구인은 개별공시지가는 법령에 따라 표준지공시지가를 기초로 산정되고, 농촌지역 및 산지의 경우 표준지공시지가가 개별공시지가의 산정에 결정적인 요소로 작용하고 있으므로, 인접 개별토지의 소유자도 비교표준지의 공시지가를 다툴 수 있는 이해관계인의 범위에 포함되어야 한다고 주장하므로 살펴본다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제8조제1항 및 같은 법 시행령 제11조제1항에 의하면, 토지소유자, 토지의 이용자 그 밖에 법률상 이해관계를 가진 자가 피청구인에게 표준지공시지가에 대하여 이의신청을 할 수 있도록 되어 있는바, ① 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조제3항 및 국토해양부가 수립한 2012년 개별공시지가 조사·산정지침에 의하면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 두 토지의 특성을 조사하고 상호 비교하여 가격배율을 결정한 후 이를 표준지의 가격에 곱하여 토지가격을 산정하게 되므로 표준지의 가격은 개별공시지가 산정에 있어 법령에 근거한 가장 기본적이고 중요한 요소가 되는 점, ② 한편 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 대하여 불복하기 위해서는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제8조제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이지, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 개별토지가격결정을 다투는 소송에서 그 개별토지가격 산정의 기초가 된 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수는 없다는 것이 확립된 판례(대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 등 참조)이므로, 개별 토지의 소유자로 하여금 개별공시지가 산정의 기초가 되는 표준지의 공시지가를 다툴 수 있도록 할 실질적인 필요도 있는 점, ③ 이 사건 토지는 2008년 이래로 청구인 소유 산○○ 토지의 비교표준지가 되어 왔고, ○○군수는 2012년에도 이 사건 토지를 비교표준지로 하여 산 ○○토지의 개별토지 가격을 ㎡당 1,400원로 산정한 후 2012. ○. ○.부터 2012. ○. ○.까지 일반에 열람시켰으며, 청구인이 동 기간에 의견을 제출하였으나 이를 불수용하고 2012. ○. ○. 같은 가격으로 산○○ 토지의 개별공시지가를 결정·공시한 점 등 제반사정을 종합하여 고려하면, 청구인은 그 소유 토지의 개별공시지가 산정의 기초가 되는 이 사건 토지의 가격을 다툴 개별적·구체적·직접적 이익이 있다고 보여지고, 이를 단순히 사실적·경제적인 이해관계로만 해석하기는 곤란하다고 할 것이다. 따라서 청구인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제8조제1항 및 같은 법 시행령 제11조제1항에 따른 ‘법률상 이해관계를 가진 자’로서 이 사건 토지의 표준지공시지가를 다툴 수 있다고 할 것이므로, 이와 해석을 달리 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다고 할 것이다.

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Posted by 법제처 블로그지기 새령이
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